Louer un logement meublé vous permet de bénéficier d’un régime fiscal avantageux, de développer votre patrimoine et d’avoir des revenus complémentaires.
Moins répandue que la location vide, la location meublée permet de répondre à la demande de logement des étudiants, des personnes qui déménagent pour des raisons professionnelles, des expatriés, et autres personnes mobiles qui ne souhaitent pas s’encombrer de meubles.
La location peut porter sur un bien ancien ou neuf. Vous pouvez acheter un appartement ou une maison pour faire de la location meublée, ou si vous avez déjà un bien loué vide, vous pouvez le meubler.
Les revenus de logements loués meublés sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), (et non pas dans la catégorie des revenus fonciers comme la location de logements vides) et aux prélèvements sociaux.
Ce n’est pas le loyer encaissé qui est fiscalisé, mais le loyer diminué des charges supportées par le propriétaire. A ce titre, il peut choisir entre 2 méthodes de calcul :
| Micro BIC | Réel BIC |
|---|---|
| Loyers meublés inférieurs à 72 600 € par an | Sur option ou obligatoirement dès que les loyers meublés sont supérieurs à 72 600 € par an |
| = | = |
| Abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % en meublé de tourisme classé) | Déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, frais d’assurance, taxe foncière) ET Amortissement comptable des constructions et travaux |
Si vous disposez d’une épargne suffisante pour acheter sans crédit, l’emprunt peut être intéressant ; les intérêts sont déductibles des loyers (= économie d’impôt) et l’assurance-emprunteur protège votre famille si vous décéder.
La localisation est le critère primordial d’un investissement immobilier. Vous devez vous renseigner sur les transports, les commerces, les écoles à proximité. Il faut vous assurer que le marché locatif est suffisamment porteur pour vous permettre de trouver un locataire de qualité.
Si vous envisagez cet achat à crédit, il faudra contacter votre banque pour vérifier le montant que vous pourrez emprunter.
La location meublée peut se faire sous 2 statuts : loueur meublé non professionnel ou loueur meublé professionnel. Chacun de ces statuts entraine des conséquences sociales, fiscales. Vous serez considéré comme professionnel, au titre de l’impôt sur le revenu, si vous percevez plus de 23 000 € de loyers meublés par an et que ces derniers représentent plus de la moitié des revenus de votre foyer.
Combien ça coute ?
Pour louer un logement meublé, il faut équiper le bien. Le coût de cet équipement est variable selon le standing et le type de locataire recherché. Il faudra prévoir tout le mobilier (lit, table, chaises, armoire, lampes, etc.) et ustensiles nécessaires à l’occupation du logement (couette, oreillers, poêles, assiettes, couverts, etc.). Le locataire doit pouvoir entrer dans les lieux avec sa valise contenant ses effets personnels.
| AVANTAGES | INCONVÉNIENTS |
|---|---|
| Loyer plus élevé qu’en location vide | Turn-over important |
| Achat en société possible | Coût d’entretien élevé |
| Perception de revenus complémentaires (loyers) faiblement fiscalisés |
Marine possède un bien locatif nu (=vide) pour lequel l’emprunt a été intégralement remboursé. Elle voudrait maintenir le bien dans son patrimoine mais elle trouve que la fiscalité est trop lourde.
Si rien n’est fait : Le logement est estimé à 160 000 €, il procure à Marine un loyer annuel de 4 800 €. Elle paye des charges de l’ordre de 1 000 € par an pour ce bien (taxe foncière, charges de copropriété, assurance propriétaire non occupant, etc.).
Elle déclare un revenu imposable de 3 360 € (elle utilise le régime du micro-foncier car l’abattement de 30 % (soit 1 440 €) est plus intéressant que ses charges réelles). Marine à un taux marginal d’imposition de 41 % et les prélèvements sociaux sont de 17,2 %, soit 1 956 € de fiscalité. Ainsi, elle dispose d’un revenu NET de (4 800 – 1 000 – 1 956) 1 844 € par an.
Si elle loue le même bien meublé : Marine peut espérer un loyer plus élevé, estimé à 5 800 € (+20 %). Si elle opte pour le régime micro-BIC, elle pourra prétendre à un abattement de 50 % sur le montant des loyers perçus, soit 2 900 € (plus intéressant que les charges réelles de 1 000 €). Marine à un taux marginal d’imposition de 41 % et les prélèvements sociaux sont de 17,2 %, soit 1 689 € de fiscalité. Ainsi elle disposera d’un revenu NET de (5 800 – 1 000 – 1 689) 3 111 € par an.